FISCO: LE IRREGOLARITA' FISCALI SEGUONO L'IMMOBILE NON IL VENDITORE
Le irregolarità fiscali e non solo (esempio spese condominiali in arretrato ecc.) seguono l'immobile e non il venditore, nel caso in cui quest'ultimo dopo la vendita si renda irreperibile o non possa o non voglia pagare il debito l'adempimento ricade sull'acquirente dell' immobile.
Un chiaro esempio riguarda le agevolazioni godute: se il venditore perde i requisiti prima casa, la sanzione può colpire il nuovo proprietario. Passo fondamentale prima di comprare un abitazione è accertarsi dei requisiti del venditore, in particolare può succedere che, questo incappato in qualche irregolarità se ha fruito delle << agevolazioni prima casa>> per esempio, se il venditore cedesse la sua prima casa entro 5 anni dall' acquisto e non avesse l' intenzione o non potesse comprarne un altra nei 12 mesi successivi o avesse per esempio dimenticato di trasferire la residenza entro 18 mesi dall' acquisto pur essendo passati i 5 anni, in questi e latri casi il Fisco è autorizzato a chiedere la differenza tra l' imposta agevolata e quella ordinaria oltre agli interessi e a una sanzione del 30%. Il problema è che il compratore potrebbe essere coinvolto dall' eventuale accertamento.
COME TUTELARSI :
Il privilegio fiscale è oggettivo e non soggettivo, lo stato può quindi rivalersi sull'immobile e non sul venditore, se questo si rende irreperibile o non volesse pagare , finisce che a pagare per l'irregolarità resti solo l'acquirente, un modo per tutelarsi è che l'acqurente in sede di atto notarile di rogito chieda al Notaio stipulante di detrarre dal prezzo di acquisto l'eventuale importo da detrarre per la perdita dei benefici, lasciandolo a deposito dal Notaio per essere svincolato solo quando il venditore avrà dimostrato di essersi messo in regola con il pagamento dell'importo dovuto mediante autodenuncia al fisco o presentando l'atto di acquisto della nuova casa entro 12 mesi dalla vendita stessa; situazione nel caso in cui il venditore si sia dimenticato di trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto e venda la casa anche in un periodo successivo ai 5 anni dall'acquisto, con il ravvedimento potrebbe comunque non creare alcun problema all'acquirente e pagherebbe una sanzione ridotta.
Per tutelarsi da eventuali spese condominiali in arretrato ordinarie e straordinarie chiedere al venditore di presentare in sede d'atto di rogito una dichiarazione dell' amministratore del condominio dalla quale risulti l'insussistenza di arretrati; per quanto riguarda altri adempimenti del venditore nei riguardi di imposte e tasse anche comunali richiedere la dichiarazione di insussistenza all' interno dell' atto di rogito.
