FISCO 2015: PERMUTA TRA PRIVATI SI DIVIDE L'IMPOSTA
Casa contro casa. Quando si affronta il tema delle soluzioni di compravendita “alternative”, il riferimento corre subito a nuda proprietà e affitto con riscatto. Si parla meno, invece, di come cambiar casa senza affrontare i classici passaggi della vendita e del successivo acquisto: cioè scambiandola con un'altra, e pattuendo un conguaglio se una delle due vale di più. In effetti, la permuta immobiliare non è così frequente a vedersi realizzata, ma le offerte (che in questi casi rappresentano specularmente delle domande) continuano a mantenere una loro presenza stabile tra gli annunci delle agenzie, che anzi le segnalano in crescita.
Il problema, per poter dare seguito allo scambio, è far combaciare due esigenze. Magari quelle di chi possiede una seconda casa in un posto di villeggiatura o una città d'arte e vuol passare ad altro panorama. O chi semplicemente intende migliorare lo status abitativo, muovere verso un appartamento più ampio e costoso, avendo però bisogno di cedere prima il proprio: e può esser fortunato a trovare un proprietario anziano, che aspetta di scambiare la sua casa con una più piccola, così da ricavarne una somma in denaro (differenza di valore degli immobili).
Anche i costruttori, per smaltire l'invenduto, battono a volte questa strada. «Di solito accettando una clausola di salvaguardia all'interno del preliminare: se l'acquirente non riesce a vendere il proprio immobile prima del rogito – spiega il notaio Giovanni Rizzi – si impegnano a prenderlo in permuta. Ma oggi è più raro a vedersi, perché le imprese hanno bisogno di liquidità».
La permuta è regolata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile, che richiamano – per quanto compatibili – le norme stabilite per la compravendita (regolarità edilizia, conformità catastale, Ape eccetera). «Tutto avviene come se si trattasse di due vendite effettive – afferma Rizzi – ma con vantaggi dal punto di vista fiscale, specie quando lo scambio avviene tra privati, perché l'atto è unico, le spese si dividono in parti uguali, e si paga una sola imposta di registro (9%, o 2% se prima casa, minimo mille euro, ndr)».
Tra l'altro, per chi vuol cambiare la propria abitazione principale prima della scadenza dei cinque anni dalla data del rogito, la permuta consente di saltare quel lasso di tempo – tra vendita e acquisto – che se per vari motivi si protrae oltre un anno comporta la perdita dei benefici (cioè il versamento della differenza tra l'imposta agevolata e quella ordinaria, aumentata di una sanzione pari al 30%, più gli interessi legali).
Quanto all'imposta di registro da pagare nella permuta tra privati, come va scelta? Le Entrate hanno precisato (circolare 2/E/2014) che occorre calcolare l'imposta «relativa a ciascun trasferimento in modo da individuare quella più elevata, a prescindere dal fatto che il maggiore importo derivi dall'applicazione di un'aliquota più elevata o da un maggior valore del bene». Se le imposte ipotecaria e catastale si pagano normalmente nella misura fissa di 50 euro ciascuna (una volta sola), l'imposta di registro proporzionale da dividere tra le parti sarà dunque quella più alta: non importa che arrivi dal valore catastale (prezzo-valore) più basso.
Ad esempio, se la permuta coinvolge due abitazioni del valore catastale di 80mila e 120mila euro, e per entrambi i proprietari si tratta della “prima casa”, si applica l'imposta di registro del 2% sul valore maggiore, cioè sull'immobile da 120mila, che equivale a 2.400 euro. Se invece per il proprietario con immobile dal valore catastale inferiore si tratta della seconda casa (e per l'altro è “prima”) prevale l'imposta di 7.200, che deriva dall'applicazione del 9% alla casa da 80mila euro.
«Il vantaggio fiscale – sottolinea Rizzi – non c'è invece nel caso in cui un trasferimento sia soggetto a Iva e l'altro a imposta di registro. Su quest'ultimo, sulla cessione non Iva, si paga l'imposta di registro in misura proporzionale (9 o 2%) e le ipocatastali in misura fissa (100 euro complessive). Mentre sul trasferimento di un'abitazione imponibile Iva vanno pagate imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) per 600 euro complessivi (200 euro ciascuna)». Inoltre, per tale atto di permuta, dev'esser corrisposta l'imposta di bollo Fonte: sole 24
