MERCATO 2015 :GUIDA AL RENT TO BUY / AFFITTO A RISCATTO
È la formula di acquisto che unisce locazione e compravendita. Per consentire a chi vuol comprar casa (ma non può farlo nell'immediato) di andare intanto ad abitare l'immobile in affitto, pagando un canone mensile maggiorato che vale in parte come quota del prezzo di cessione finale (bloccato all'inizio del contratto). E così guadagnar tempo e merito creditizio per ottenere il mutuo e chiedere eventualmente un prezzo più basso.
In questa fase di crisi del mercato immobiliare durante la quale è tornato alla ribalta, l'affitto con riscatto (o rent to buy) è stato “costruito” da operatori e professionisti attraverso la combinazione di più contratti. Che si son tradotti, per la maggior parte, in accordi di locazione con opzione di futuro acquisto o locazione con preliminare di futura vendita.
Mancava infatti quella specifica normativa in materia, arrivata l'anno scorso con il Dl 133/14 (decreto Sblocca Italia) che ha voluto regolare gli effetti civilistici del rent to buy, proponendosi di risolvere alcune incertezze. È stata così introdotta nell'ordinamento giuridico la “disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
Beninteso, è sempre possibile continuare a costruire il rent to buy come fatto finora, collegando in vario modo locazione e compravendita, combinando cioè più contratti, ma si dispone adesso di un'apposita disciplina che – pur necessitando forse di ulteriori dettagli - prevede particolari tutele per le parti.
I “vecchi” accordi costruiti
Locazione con opzione di futuro acquisto e locazione con preliminare di futura vendita: sono stati questi gli accordi finora più frequentati.
Nel primo caso, a un “normale” affitto (contratto 4+4) è unita la possibilità di esercitare l'opzione di acquisto, entro una certa scadenza da pattuire (ad esempio 3 o 4 anni). La maggiorazione del canone pagato (o anche di più, in base agli accordi), se si compra entro il termine va ad essere scomputata dal prezzo pattuito dell'immobile. Altrimenti va persa, e si può proseguire con una normale locazione.
Nel secondo caso (locazione con preliminare) il contratto di affitto è combinato con un “compromesso” che può essere unilaterale (obbliga il locatore alla stipula del contratto definitivo, ma lascia facoltà al compratore) o bilaterale (vincola entrambe le parti alla compravendita). La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, eseguita dal notaio, rende opponibile il contratto di rent to buy contro la vendita a terzi, producendo per tre anni un effetto “prenotativo” (come se ad esser trascritto fosse l'atto definitivo), che ripara da eventuali “inconvenienti” (si pensi all'iscrizione di un'ipoteca sull'immobile o a un pignoramento).
La “nuova” disciplina del rent to buy
Nella nuova disciplina introdotta per legge, il contratto – da stipularsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata – prevede che l'efficacia della trascrizione possa estendersi fino a dieci anni, contro i normali tre previsti per i “compromessi” (entro quel lasso di tempo deve intervenire l'atto definitivo di compravendita). E non si possono dare in rent to buy abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate, a meno di frazionare l'ipoteca e accollare al conduttore una quota del mutuo stipulato dal costruttore. Il contratto - chiarisce il decreto - si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. Le parti sono però libere di fissare l'asticella più in alto, così come possono decidere la durata della fase di godimento, la quota di canone imputabile al corrispettivo, diritti di recesso, clausole penali, disciplinare la cedibilità del contratto, eccetera. I rapporti tra proprietario-venditore e inquilino-acquirente, nella fase di godimento, sono regolati dalle norme codicistiche dell'usufrutto.
Cosa accade se il proprietario non rispetta l'accordo
Quando il proprietario si rende inadempiente, il conduttore-acquirente può in teoria portare comunque a termine l'affare e chiedere una sentenza sostitutiva del rogito (art. 2932 c.c., esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto). Ferma restando tale possibilità, in alternativa, il Dl 133/14 prevede che il conduttore abbia diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo, più gli interessi legali (questo credito beneficia del privilegio speciale). In caso di fallimento del concedente, il contratto prosegue (fatta salva l'azione revocatoria, che rende inefficaci gli atti di vendita compiuti dal fallito nel periodo anteriore alla dichiarazione di fallimento). Se poi – come avviene spesso nel rent to buy – il contratto riguarda l'abitazione principale dell'acquirente (o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado), ed è concluso al “giusto prezzo”, il curatore non è autorizzato a scioglierlo né revocarlo. Il fatto che la trascrizione duri dieci anni, in questo senso, allarga quindi le tutele per il futuro acquirente.
E se l'acquirente non ce la fa a pagare o ci ripensa
Al contrario, nel caso il conduttore interrompa il pagamento dei canoni per un numero minimo pattuito nel contratto (ma in ogni caso non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), cosa succede? Il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile e – se l'accordo non prevede diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità. Lo stesso accade nel caso in cui il conduttore semplicemente ci ripensi e voglia interrompere il contratto. L'immobile va restituito nello stato in cui si lo si è trovato. Se alla riconsegna si riscontrano dei danni, può esser trattenuto l'eventuale importo versato dall'inquilino a titolo di deposito cauzionale (quando previsto dal contratto e fermo il diritto del proprietario di pretendere il maggior danno). Diversamente, se non arriva il risarcimento, c'è il rischio che possa aprirsi un contenzioso giudiziario.
Il rilascio dell'immobile
Al netto della perdita di quanto versato, naturalmente, la questione del ripensamento è però diversa dall'inadempienza. Soprattutto per i problemi che possono crearsi nella liberazione dell'immobile. Se il conduttore, ad esempio, alla fine del regolare periodo di godimento, rimane in casa senza rispettare l'impegno all'acquisto, l'atto pubblico è titolo esecutivo ai fini del rilascio al momento del cessato rapporto. Ma quando, invece, durante il godimento il conduttore non versa più i canoni, e ugualmente rimane in casa? Il rent to buy non è propriamente un contratto di affitto e non si può applicare – neanche per via analogica - la disciplina prevista per la locazione: il proprietario non può intimare lo sfratto per ottenere dal giudice un titolo esecutivo idoneo a legittimare lo sgombero coatto dell'immobile. Cosa fare?
L'atto pubblico come titolo esecutivo per lo sfratto
Come sottolinea il Notariato, facendo riferimento all'articolo 474 del Codice di procedura civile, l'atto pubblico (ma non la scrittura privata autenticata) con cui è stato stipulato il contratto di rent to buy costituisce titolo esecutivo valido per procedere allo sgombero dell'immobile. E il fatto che nel contratto sia prevista la clausola risolutoria espressa evita che il locatore possa avanzare formale opposizione al rilascio (chiedendo al proprietario di fornire la prova del grave inadempimento e così allungando i tempi). Guardando a queste due condizioni, insomma, il proprietario può richiedere subito l'intervento dell'ufficiale giudiziario per il rilascio dell'immobile.
Altro discorso sono in tempi pratici in cui si realizza...
Cosa verificare e valutare (imposte incluse)
Le condizioni del rent to buy, e in particolare del “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile”, vanno dunque ponderate con attenzione, fin dall'inizio. A partire dalla forma del contratto. Come detto, la norma fissa alcuni paletti ma lascia ampio spazio alla negoziazione circa i tempi in cui realizzare l'acquisto vero e proprio, i valori del canone, le eventuali clausole risolutorie o altre ipotesi di tutela.
Ma per valutare la formula va tenuto conto anche degli aspetti fiscali. Nelle operazioni soggetta a Iva, ad esempio, al contratto si applica una doppia imposta di registro in misura fissa: relativa alla quota canone per il godimento dell'immobile (67 o 200 euro, a seconda della forma del contratto, scrittura privata o atto pubblico) e relativa a quella in conto prezzo (200 euro). Oppure, ancora: nei contratti tra privati, in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto o di inadempimento del conduttore, non è prevista la restituzione dell'imposta di registro corrisposta in misura del 3% e applicata sulla quota canone in conto prezzo. Anche quando il concedente - perché così pattuito - restituisce tale somma al conduttore.Fonte Sole24
