MERCATO 2015 : DIVERSE FORME DI RENT TO BUY
In risposta all’attuale crisi economica o alla moda nel settore immobiliare, anche l’Italia inizia ad importare dall’estero un nuovo schema per la compravendita della casa, dal quale possono trarre vantaggi sia acquirente che venditore. Si tratta del cosiddetto “rent to buy”, una formula negoziale che consente all’acquirente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), secondo un processo di acquisto differito nel tempo (generalmente dopo tre anni di locazione). La formula del “rent to buy” è particolarmente vantaggiosa per chi vuole trasferirsi e prima di acquistare una nuova casa deve venderne un’altra. Abitando subito la nuova casa, infatti, si può liberare la precedente per venderla senza fretta e al miglior prezzo. Come funziona il rent to buy? Si tratta di uno schema negoziale che prevede un misto di locazione-vendita secondo varie combinazioni.
Le più diffuse sono: – locazione con opzione di futuro acquisto; – locazione con preliminare di futura vendita; – locazione con riscatto automatico; – vendita con riserva di proprietà; – buy to rent.
Locazione con opzione di futuro acquisto: L’interessato prende in normale affitto l’abitazione (ad esempio, con un contratto 4+4), con la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto contenuta nello stesso atto, o in un atto separato. Entro una certa scadenza prevista nella proposta contrattuale (da pattuire: ad esempio, 3 o 4 anni) può quindi scegliere di diventare proprietario dell’immobile. Durante quel periodo paga però un canone di locazione maggiorato (anche qui, da concordare: ad esempio dal 20% al 50 % salvo diverso accordo). In caso decida di comprare entro il termine previsto, questo “premio” o anche di più – e anche fino alla totalità, secondo gli accordi – viene scomputato dal prezzo dell’immobile indicato e bloccato all’inizio del contratto di affitto. La parte riconosciuta nel fondo di accumulo è di solito tanto più alta quanto più breve è il periodo entro il quale si decide di comprare. Se l’inquilino decide invece di non esercitare l’opzione di acquisto, oppure semplicemente non può farlo, il contratto prosegue come una normale locazione, ma la maggiorazione dei canoni non versati fino a quel momento viene persa.
Locazione con preliminare di futura vendita L’interessato prende in affitto la casa e stipula, insieme al contratto di locazione, un contratto preliminare di vendita attraverso il quale il locatore si impegna a vendere la casa all’inquilino a determinate condizioni. Rispetto alla formula dell’opzione, quella del preliminare tutela maggiormente l’affittuario interessato all’acquisto; infatti, il preliminare, a differenza dell’opzione, può essere trascritto nei registri immobiliari e ha efficacia prenotativa dell’acquisto futuro. Ciò consente di difendersi nel caso in cui altri soggetti vantino dei diritti sull’immobile (in caso di fallimento del proprietario e di pignoramento del bene). In altre parole, questa formula comporta un maggior impegno, ma concede più garanzie. Il contratto di affitto è combinato con un preliminare che può essere unilaterale (obbliga cioè il locatore alla stipula del contratto definitivo, ma lascia facoltà al compratore) o bilaterale (vincola entrambe le parti alla compravendita). La trascrizione del preliminare ha un costo ma protegge l’acquirente da eventi pregiudizievoli in capo al venditore. Anche qui il canone di locazione è maggiorato secondo gli accordi, e se entro tre anni (durata dell’effetto protettivo della trascrizione) non si dà seguito al preliminare, con un contratto esecutivo di vendita, gli effetti declinano, si prosegue con una normale locazione e si perde il “premio” sui canoni versati. Rispetto all’opzione di acquisto, che non viene trascritta nei registri immobiliari, il preliminare trascritto offre, ad esempio, più tutele contro un eventuale pignoramento della casa da parte di un creditore dell’impresa, che arrivi dopo la firma del contratto di affitto con riscatto. Non si rischia di perdere la somma versata in maggiorazione dei canoni.
Locazione con riscatto automatico L’interessato prende in affitto la casa e il contratto di locazione prevede una clausola secondo la quale al raggiungimento di un certo numero di canoni di locazione pagati, si verifica automaticamente il passaggio di proprietà dell’immobile dal locatore al conduttore.
Vendita con riserva di proprietà In questa ipotesi si ha una normale compravendita immobiliare, caratterizzata tuttavia da una clausola particolare: l’acquirente entra in possesso della casa all’atto del rogito notarile ma non ne diventa proprietario fino a quando non versa tutte le rate del prezzo al venditore. È come se l’acquirente pagasse un mutuo al venditore (invece che alla banca), il quale si riserva la proprietà dell’immobile fino al pagamento integrale del prezzo.
Buy to rent: Il buy to rent inverte il meccanismo locazione-vendita: l’interessato diventa subito proprietario pagando un anticipo del prezzo e salda il resto dell’importo con un canone mensile (come in un rapporto di locazione). Si tratta, dunque, di una compravendita definitiva ma con incasso differito.
