MERCATO 2015 : IL CONTRATTO DI RENT TO BUY
Il contratto denominato Rent to buy è una figura che trova la sua genesi nell’art. 23 del Decreto Legge Sblocca Italia e che non può essere paragonata ad altre strutture negoziali sino ad ora impiegate per combinare le caratteristiche della compravendita e quella della locazione di immobili . Il negozio in questione consentirebbe, a chi ha intenzione di acquistare un immobile, di conseguirne da subito il godimento mediante pagamento di un canone periodico e di posticipare, ad un momento successivo, l’acquisto definitivo ed il relativo pagamento del prezzo dal quale dovranno scomputarsi (in tutto o in parte) i canoni pagati. Il comma 1 dell’art. 23 del precitato decreto (a differenza di quanto si prevede con riguardo alla trascrizione del preliminare a mente dell’art. 2645 bis. cod. civ.) dispone inoltre che gli effetti della sua trascrizione perdurino per un arco temporale di 10 anni. Uno degli aspetti tecnici di maggior rilievo riguarda poi la definizione, in sede di stesura del contratto, della quota dei canoni da imputarsi al corrispettivo e che dovrà pertanto essere oggetto di restituzione da parte del concedente qualora il conduttore non eserciti il diritto di acquisto (questo nella ipotesi che la vendita venga prevista come opzionale, a differenza di quella automatica, entrambe contemplate dalla norma in questione). Occorre inoltre stabilire il numero minimo di canoni (anche non consecutivo) a seguito del mancato pagamento dei quali il contratto si risolve di diritto; tale numero non può essere inferiore ad 1/20 del loro ammontare complessivo. Se poi ad essere inadempiente agli obblighi negoziali risulta essere il concedente, in caso di risoluzione, lo stesso deve restituire al conduttore i canoni imputati a corrispettivo; se inadempiente è invece il conduttore il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed a trattenere i canoni a titolo di indennità se non diversamente pattuito. Per quanto riguarda gli altri effetti connessi alla trascrizione del contratto Rent to buy la normativa di riferimento rimanda in sostanza alle regole previste in materia di preliminare (art. 2668, 2775-bis e 2825 bis c.c); per quanto invece concerne la gestione dell’immobile si rinvia, in 1 / 2 Il CONTRATTO RENT TO BUY ha le disposizioni proprie dell’usufrutto .
