ACQUISTO ALL'ASTA GIUDIZIARIA IN AUMENTO NEL 2011
In tempi di crisi economica aumentano gli immobili battuti alle aste giudiziarie, soprattutto quando le rate del mutuo diventano insostenibili. Secondo l’Adusbef nel 2010 infatti le esecuzioni immobiliari sono aumentate del 31,8% con sensibile crescita nel 2011.
Tutti gli immobili oggetto di esecuzioni immobiliari o di procedure fallimentari vengono stimati da un perito del Tribunale e le vendite vengono effettuate direttamente dai magistrati o in alcuni casi, da notai delegati. Chiunque può partecipare all’asta, anche senza un avvocato, ad esclusione però del debitore stesso e nel momento in cui un offerente non può partecipare in prima persona all’udienza può delegare un mandatario che può essere anche un agente immobiliare.
Oltre al normale costo dell’immobile, il beneficiario deve versare anche degli oneri fiscali quali IVA o Imposta di Registro, con le normali agevolazioni previste dalla legge in caso di prima casa e non si è soggetti al pagamento di oneri notarili.
Avvenuta la vendita, il trasferimento di proprietà avviene entro un mese dal completo saldo del prezzo da parte dell’acquirente e tutte le eventuali ipoteche decadono.
Se l’immobile battuto all’asta è occupato da chi ha subito l’atto esecutivo o dai suoi familiari è possibile richiederne subito la proprietà, cosa più difficile invece nel caso in cui sia dato in affitto con un regolare contratto di locazione. Come cita la legge: “L’opponibilità di un contratto di locazione all’acquirente di un immobile all’asta è data dall’elemento della data certa che deve essere anteriore alla data del pignoramento.”
QUATTRO CONSIGLI PER EVITARE BRUTTE SORPRESE:
1) evitare le offerte per gli immobili occupati
spesso in questi casi il debitore pignorato impedisce di vedere la casa e bisogna acquistare a scatola chiusa, fidandosi solo della perizia. Inoltre, se l'immobile è occupato, si allungano i tempi per entrare davvero in possesso del bene
2) non è necessario disporre di liquidità per l'interno importo dell'immobile
è possibile, infatti, fare ricorso a un mutuo. Dato che le pratiche per un mutuo durano diverse settimane, si consiglia di aprire l'istruttoria prima della celebrazione dell'asta. Se si perde l'asta i soldi che si perdono per le spese di istruttoria sono circa 50-100 euro
3) per evitare rischi è bene farsi assistere da un consulente/agente immobiliare o da un legale di fiducia
questa scelta ha comunque dei costi. Confrontare diversi listini
4) stare attenti ai calendari delle aste
i tribunali sono i luoghi di riferimento ufficiali. Per risparmiare tempo è però possibile usare internet. Sui siti bollettinoaste.com e portaleaste.it vi informano costantemente sulle aste in corso
CASE ALL'ASTA SI PUO' CHIEDERE IL MUTUO:
Molti credono però che servano dei soldi in contanti per poter partecipare, invece si può anche chiedere un mutuo. L'abi, associazione banche italiane, ha diffuso una guida in cui compaiono gli istituti bancari che offrono questo tipo di finanziamento
Dato che le pratiche per un mutuo durano diverse settimane, si consiglia di aprire l'istruttoria prima della celebrazione dell'asta. Se si perde l'asta i soldi che si perdono per le spese di istruttoria sono circa 50-100 euro. Quando il giudice delegato pubblica gli avvisi d'asta, bisogna rivolgersi immediatamente alla banca, che, in ogni caso, potrà dare un finanziamento fino al 70-80% del valore dell'immobile
Normalmente tra l'avviso e la celebrazione dell'asta passano 4-5 mesi, tempo più che necessario a procedere con l'istruttoria. quindici giorni prima dell'asta si firma poi un preliminare di mutuo. ma niente paura: se l'asta non va in porto questo si scioglie e si perdono solo le spese di istruttoria di cui abbiamo già parlato.
