MERCATO 2015 : ENTRO FINE ANNO CRESCITA OLTRE IL 6%
Tempo di bilanci in questa fine d'anno, anche per il settore immobiliare. Ad aiutare nella lettura di un mercato residenziale che viaggia verso una fase di stabilizzazione, anche se a velocità ridotta, sono i dati di report e Osservatori. Ultimo lo studio di Moody's che proprio questa settimana ravvisa nel settore delle compravendite di abitazioni in Italia segnali di uscita definitiva dalla crisi e avvio verso una fase di stabilità che caratterizzerà tutto il 2016, anche se permangono, a detta di Carole Bernard, vice president e senior analyst di Moody's, alcuni problemi strutturali, dalla disoccupazione a una crescita della popolazione in contrazione.
La settimana scorsa erano stati, invece, i dati dell'agenzia delle Entrate sul terzo trimestre 2015 a decretare la ripresa delle compravendite di case, con scambi in aumento del 10,8% tra luglio e settembre, dopo un già positivo secondo quarter (+8,8% gli scambi su un anno prima). Segnali di rasserenamento, con i capoluoghi locomotive del recupero, ma non abbastanza forti da decretare una ripresa consistente del mercato. Deciso sarà l'ultimo trimestre, storicamente il più importante, dal quale si attende un segnale chiaro e definitivo sulla rotta intrapresa dal mercato.
«L'anno probabilmente chiuderà a quota 442mila compravendite – dice Luca Dondi, direttore generale di Nomisma -, con aumento del 6%, in un quadro che rimane complesso». Ben lontano dal picco del 2006 a circa 860mila contratti, ma anche al di sotto di quella soglia di 500mila transazioni che decreterebbe un buono stato di salute per il mercato italiano. Soglia di resistenza abbattuta dalla crisi. Nei primi nove mesi 2015 quindi le compravendite sono state 317.072 contro le 300.859 di un anno prima. A pesare sono ancora una volta l'andamento dell'economia, la disoccupazione e la fiducia dei compratori, a cui fanno da contraltare tassi di interesse decisamente appetibili e le quotazioni del mattone scese in maniera considerevole in questi quasi otto anni di crisi. Dove pende l'ago della bilancia? Dipende da necessità e aspettative del singolo, anche se in linea di massima gli italiani si stanno riaffacciando al mercato immobiliare, anche in un'ottica di investimento oggi che il panorama generale non offre altre asset class con rendimenti interessanti.
Ma anche il mattone, bisogna ricordarlo, messo a reddito non rende più di un 2% netto, appesantito da tasse e spese di ordinaria e straordinaria manutenzione. Ma se da un lato la propria abitazione ha perso valore, e la mancanza di inflazione non aiuta a recuperarne, è anche vero che nel momento della vendita si cede a sconto ma si compra anche a prezzi più convenienti e il gap, soprattutto per chi cambia casa per allargare gli spazi, a volte è vantaggioso. Diverso è il discorso per seconde e terze case, un investimento che ha perso appeal e che oggi sconta anche tempi lunghi di vendita e prezzi in deciso calo.
Aumenta invece la presa che l'acquisto immobiliare ha sui giovani. Dai dati sull'incremento della domanda di mutui nei primi nove mesi 2015 emerge che si è verificata una vera e propria impennata nelle cittadine minori, da La Spezia a Vercelli e Siena. «Il dato sottintende una propensione all'acquisto - non sempre i mutui saranno stati poi accordati - nelle cittadine dove in media 60-70 mq costano 100mila euro - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Qui anche un giovane al primo impiego può, con l'aiuto di gentiori e parenti, considerare l'acquisto con un mutuo la 40-50%. Nelle grandi città in media, anche in periferia, il costo minimo di 70 mq è di 200mila euro. Ma il reddito più o meno è lo stesso, cambia quindi considerevolmente il potere di acquisto». A Milano il dato si contrae (+57% la domanda di mutui nei nove mesi) perché spesso qui si acquista in contanti, una domanda di investimento che arriva da chi lavora in città o vi manda i figli a studiare.
«La domanda di mutui è un indicatore importante - dice Dondi -, ma se messa in relazione all'offerta di mutui, si mostra positiva ma inferiore rispetto al passato. L'aumento delle compravendite è infatti di entità inferiore. Anche se la componente di mercato sostenuta dal credito è cresciuta in termini di quota passando dal 45 al 55%».
