PRELIMINARE AGENZIA O PRELIMINARE NOTARILE
La differenza principale è il livello di tutela giuridica dell’acquirente.
1. Preliminare “di agenzia” registrato ( scrittura privata)
È la classica proposta accettata o compromesso firmato privatamente e poi registrato all’Agenzia delle Entrate.
Cosa fa
* dà validità fiscale;
* attribuisce data certa;
* obbliga le parti a stipulare il rogito.
Cosa NON protegge completamente
Se dopo il preliminare il venditore:
* vende a un altro,
* iscrive ipoteca,
* subisce pignoramenti,
* fallisce (se società),
* ha problemi con creditori,
l’acquirente può avere problemi seri e spesso solo agire per danni o causa civile.
La registrazione NON blocca formalmente questi eventi.
Quando basta
Va bene soprattutto quando:
* il rogito è vicino (30-90 giorni);
* il venditore è molto affidabile;
* non ci sono mutui o situazioni complesse;
* la caparra è contenuta;
* immobile “semplice” e libero.
2. Preliminare notarile trascritto
( atto pubblico)
Il notaio redige l’atto e lo trascrive nei registri immobiliari.
Questa è una tutela molto più forte.
Effetto principale
“Prenota” il tuo acquisto.
Da quel momento:
* nessuno può acquistare prima di te;
* eventuali ipoteche/pignoramenti successivi sono normalmente inefficaci verso il tuo acquisto;
* sei molto più protetto in caso di fallimento del venditore.
È la differenza tra:
* avere solo un contratto,
* avere un diritto opponibile ai terzi.
Quando conviene FORTEMENTE fare il preliminare trascritto
Quasi sempre consigliato se:
* versi una caparra alta;
* versi acconti importanti;
* il rogito sarà dopo molti mesi;
* acquisti da società;
* immobile in costruzione;
* ci sono pratiche urbanistiche da sistemare;
* il venditore ha mutui/debiti;
* terreno edificabile o operazioni industriali;
* compri tramite società;
* prezzo elevato;
* operazione complessa.
Differenza economica
Preliminare registrato
Costo inferiore:
* registrazione;
* eventuale consulenza;
* poche centinaia/migliaia di euro.
* il costo della scrittura è compreso nella provvigione di agenzia
Preliminare trascritto
Costo maggiore:
* notaio;
* imposte;
* trascrizione.
IMPORTANTE:
La protezione del preliminare trascritto dura fino a:
* 1 anno dalla data prevista per il rogito definitivo indicata nel preliminare,
* e comunque non oltre 3 anni dalla trascrizione del preliminare.
